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房地产企业稽查应细化预案

信息来源:中国税法专家网  文章编辑:超级管理员  发布时间:2015-12-03 08:49:30  

【案情简介】

税务机关对某房产开发公司稽查时,查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法,多列成本18688.26万元,少缴企业 所得税4446.94万元。对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账,少缴个人所得税192.54万元,该案最终补、罚合计8753.60万元。

【检查方法】

()比对分析,发现疑点

检查人员首先调取了该单位的电子账套,结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对,发现以下疑点:

1.企业所得税税负率偏低。企业所得税负担率为0.36%. 2012年企业所得税负担率为2.85%,前后两年差异较大,且两年均低于当地平均水平。

2.开发成本异常。建筑安装成本和开发间接费分别达到3535/平方米和1088/平方米,该成本数据明显高于该地区建造成本。

3. 账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息,但企业申报记录中没有“利息、股息、红利 ”个人所得税扣缴记录。

()排查疑点,锁定重点

在案头审核的基础上,检查组对上述疑点进行排查,就有关疑点对企业财务人员进行了询问,并延伸至售楼处及销售部、工程部等部门相关人员,主要方法如下:

1.检查组通过实地察看,该项目开发对象有公寓、独别、双拼等类型,建有两层地下停车库,所售房产均为毛坯房。

2.检查组从工程部门了解到:该项目一期、二期分别由两个建筑公司承建,其中二期工程由A建筑公司承建,经初步测算:一期单位建筑成本1700/平 方米,二期单位建筑成本4171/平方米,二期的建安成本明显不合理,检查组确定将A建筑公司作为本次检查的重点突破方向。

3.开发间接费用中列支2003年~2007年银行借款利息合计2489.56万元,而检查组从工程部门了解到:该项目是从2008年开始动工的,2008年之前并未进行项目开发。查实该借款为代关联企业借款,支付的利息与该企业生产经营无关。

4.支付给企业员工的个人借款利息代扣了个人所得税192.54万元,作为应付利息挂账,未按规定申报缴纳入库。

()内查外调,各个突破

1.核实成本,端倪初现。

在对企业主要疑点逐一清理后,发现企业201212月入账成本24132.41万元,其中A建筑公司发生建筑安装成本13288.7万元,加上A公 司其他月份的开票数17867.47万元,合计31156.17万元,而A公司建筑合同上标明总金额仅23000万元,明显异常。对此,企业财务人员解释 因为实际工程量的增加,与A公司又签订了补充合同,总金额约30000万元,但又无法提供相关书证。

2.现场勘查,疑云又起。

同时,检查组在对其他成本的检查中发现:账上列支有B建筑公司5210万元的二期装修工程款。检查组现场实地察看所售房产均为毛坯房,且通过与销售人员的谈话也得到确认并没有精装,这笔装修款项真实性引起了检查人员的高度怀疑。

3.提交讨论,确定方案。

至此,稽查组深感此案复杂,涉及金额巨大。于是及时将案情上报分局提请集体讨论,最终确定了双管齐下的检查方案:一方面由原检查组就上述疑点与相关部 门继续核实;对企业负责人、财务人员进行约谈,做好笔录,将相关证据进行固定。另一方面,抽调第二检查组赶赴A建筑公司和B建筑公司进行外调取证。

4.外调核实,固定证据。

外调组首先从A建筑公司处核实到,被查企业与A建筑公司签订合同价款仅为23000万元并按合同约定施工,并无补充合同增加项目工程款。而企业已于 2012年月12月预估A建筑公司建安成本 13288.70万元计入开发成本。至检查时止,企业共取得A公司开来建筑发票17867.47万元,并且已经列入开发成本—建筑安装工程费账户,未扣除 201212月预估列支的成本,造成了重复列支。因此,企业共在开发成本中列支了建筑安装工程费31156.17万元 (13288.70+17867.47)。而预估成本只能按建筑合同10%的标准即2300万元列支。因此,企业实际多列支成本 13288.7-2300=10988.7(万元)

外调组从B建筑公司了解到,所谓的装修工程全部为虚构,签订的装修合同也是虚假合同,根本没有装修工程,5210万元装修工程款仅是通过B公司转入其关联公司。

在内外查实的证据面前,该公司承认采取重复入账的手段虚增了10988.7万元建筑安装成本。采用虚构装修事项的手段,虚列了5210万元装修成本。

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