基本案情

某稽查局在对甲房地产公司检查后发现，该公司2014年12月有下列项目未申报缴纳营业税及附加：已开具发票并收到的售房款325万元；收到银行拨付的按 揭款1830万元；按销售合同约定有27户业主应在2014年12月交付但未收取的房款785万元，经核对，其中已开具发票金额435万元，其余未开具发票；已签订购房合同的业主交付的诚意金、VIP会员费20万元。

经审理后稽查局作出处理决定：依照税法规定，该公司上述款项都应在当期申报缴纳营业税及附加，责令其补缴税款并加收滞纳金。该公司接受了处理，但对在合同约定的时间内未实际收到业主的购房款以及收取诚意金、VIP会员费也要缴税不甚理解。

案件分析

税法对纳税义务发生时间及纳税期限有明确规定。营业税暂行条例第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并 收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。第十五条规定，纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税 期的，自期满之日起15日内申报纳税。营业税暂行条例实施细则第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时 间为收到预收款的当天。

赖绍松税务律师认为：房地产企业销售房屋纳税义务的发生时间，在遵循普通条款规定的同时，应遵循特殊条款的规定。本案例中，几种情形纳税义务的发生时间及纳税期限分别为：

1.房地产公司收到业主缴纳的购房余款并开具发票，以及收到银行按揭款未作收入的情形。上述款项均系销售房屋过程中收取的售房款，按照营业税暂行条例第十 二条、第十五条以及营业税暂行条例实施细则第二十四条第一款的规定，属于销售不动产并收讫营业收入款项的情形，其纳税义务在收款当期已发生，应当在次月 15日申报缴纳营业税及附加。至于该公司提出的集中收款时间正值月末，交款的业主多而财务人手少，以致收入没及时入账申报纳税等理由，系公司内部管理问 题，并非不可抗力的法定缓期申报缴税原由，不能因此而延缓税款的申报和缴纳。尽管该公司已在次月补计了收入并在第二个月补缴了税款，可不追究其偷税的法律 责任，但其还得为延缓缴税时间付出缴纳滞纳金的代价。

2.业主未按购房合同约定交款时间交付购房款的情形。依照营业税暂行条例第十二条、第十五条以及营业税暂行条例实施细则第二十四条第二款的规定，该公司与 业主签订的房屋销售合同既已约定在12月应收取该785万元房款，即使因业主方面的原因致使该公司未实际收到该部分售房款，但已满足“取得索取营业收入款 项凭据”的条件，其营业税纳税义务已在当月发生，不受是否开具发票的影响，仍应申报缴纳营业税及附加。

3.收取诚意金、VIP会员费的情形。应分两种情况处理：一种情况是房地产公司尚未与客户签订购房合同，不能认定是在销售房屋应税行为发生过程中收取的这 些款项，在会计上作往来（其他应付）款处理，也不必申报缴纳营业税及附加；另一种情况是房地产公司已与客户签订了购房合同而收取的，在会计上作预收款处 理，但应申报缴纳营业税及附加。因此，该公司向已签订购房合同的业主收取的诚意金、VIP会员费20万元，按照营业税暂行条例第十二条、第十五条以及营业 税暂行条例实施细则第二十四条第一款和第二十五条的规定，属于在销售房屋的应税行为发生过程中采取预收款方式收取的售房款，其营业税纳税义务在收到上述预 收款的当期已发生，应在次月15日前申报缴纳营业税及附加。不如实申报纳税的，应以进行虚假纳税申报按偷税论处。