某房地产开发企业2010年取得一宗开发用地，建设、规划等政府行政管理部门批准该项目的建筑容积率为2.5，单套建筑面积在80至100平米之间，总可售建筑面积为4.5万平米，共500套。

2010 年8月首次推出200套，可售面积为1.8万平米，单位面积最低售价7700元，本年底售完；2011年7月推出200套，可售面积为1.8万平米，平均 单位面积售价8000元，也于当年售完；2012年8月，企业推出最后剩余的房源100套，可售面积为0.9万平米，平均单位面积售价8000元，于 2013年上半年销售完毕。

当 地政府相关部门规定的“普通住宅”条件是：建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格为同级别住房平均交易价格的1.2倍以 下，于销售合同签订并在房地产管理部门备案时确认。分期公布的平均交易价格是：2010年下半年为每平米6300元；2011年下半年为每平米7100 元；2012年下半年和2013年上半年均为每平米7300元。

2013 年底完成项目结算并达到了土地增值税应清算条件。2014年5月，企业向主管税务机关提交了自行清算报告和清算所需的相关资料。自行清算结果是：项目总收 入为35460万，扣除项目总额30033.85万，项目增值率为18%，并以“普通住宅”为由申请免征项目土地增值税。

主 管税务机关受理后，根据企业提供的建设、规划相关资料、销售发票、销售合同、土地取得及各类建造合同及结算等资料进行了详细的数据审核，认定该企业申报所 列收入、扣除项目金额等计算正确。但在分项审核时，认定该项目2010年首次销售的200套房屋不符合普通住宅标准，应按规定缴纳土地增值税560余万 元，其余销售部分符合土地增值税的免税条件。

从本案例来看，在税收优惠政策的实际运用上，税企双方在哪些事项出现差异？税法专家认为，要回答这个问题，必须从以下三个方面来厘清：

一、“普通住宅”标准与税收上的认定

“普 通住宅”标准，按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号文规定，按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办 公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的执行。对此，各地政府相关部门都根据当地不同 时期的不同情况，分期制定出了明确具体的认定标准。总的来说，“普通住宅”必须同时符合以下三个硬性标准，即项目容积率、单套建筑面积和销售价格在政府相 关部门公布的市场销售平均指导价格的浮动上限范围内。而在税收政策的认定上，除了要执行上述标准外，还要符合增值率不超过20%的规定，否则，也不属于普 通住宅。

二、普通或非普通住宅的具体认定时间

对于一个开发项目来讲，其容积率、单套建筑面积已在开发前确定，而平均指导价是随不同时期、不同宏观调控政策调整而变动的。因此，政府相关部门时时公布的市场指导价格与企业实际销售价格的比对就成为了能否享受土地增值税优惠的一个重要判断依据了。

在 普通或非普通住宅的认定时间上，税务机关是按照相关税收政策规定，结合购销双方所签订的销售合同并在房地产登记管理部门登记备案的时间作为房屋在税收上确 认的销售时间，与此时段政府相关部门公布的市场指导价来“分段”辨别认定，只要销售成立，销售的是普通或非普通住宅就已确定。该企业2010年首次销售的 200套，每套房屋的单位面积售价超过了当地政府相关部门当期公布的市场指导价6300元的1.2倍即7560元的标准，属于非普通住宅。

该企业是以清算项目在清算时点上所计算的平均单位价格与清算时点政府相关部门公布的市场交易平均指导价来确认，属于政策适用错误。

三、关于土地增值税的计算

土地增值税相关政策明确规定，清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，在清算审核时，应审核不同类型房产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。各地税务机关对此也都规定了明确的分类计算标准。

在 具体实务操作中，按照相关税收政策的规定，对一个清算项目，容积率、单套建筑面积都符合普通住宅标准，但在项目清算时，还要根据企业不同时期的销售情况与 销售备案当时政府相关部门公布的市场指导价进行比对判断，对于价格超过规定浮动上限标准的，作为“非普通住宅”进行归类，最终按清算项目的“分类”分别计 算增值额、增值率。对符合相关部门规定“三条件”的，并经“分类”计算确认也符合增值率不超过20%的普通住宅类型，准予其享受税收优惠政策。

而该企业则是按照整体项目清算情况来确认是否征免税，也属政策适用错误。

以上三点，回答了本案例税企之间的差异问题，因此，主管税务机关的处理是正确的。