某房地产开发公司欲为Ｆ单位建1万平方米办公楼，应如何进行纳税筹划？

房地产开发公司以代建方式建房是指由委托建房单位提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，房地产开发公司以委托单位名义购买或者由委托单位自己购买土地使用权、材料、设备。房地产开发公司中（即受托方）不垫付资金，开发完成后向委托单位收取代建房收入的行为。按上述方法操作从形式上看房地产产权没有发生转移，因而，房地产开发公司取得的代建手续费收入按“服务业” 项目计征营业税，不按“销售不动产” 计征土地增值税。采用代建房方式比采用先开发后销售方式能取得更好的节税效果，但整体收益可能不大。

方案一：房地产开发公司为Ｆ单位开发办公楼，然后销售给Ｆ单位。办公楼销售价格为4500万元，扣除项目金额为3400万元，增值额为1100万元，增值率为32％（1100÷3400），应缴土地增值税为：330万元（1100×30％）。

方案二：Ｆ单位取得有关部门办公楼批准立项文件，委托房地产公司代建办公楼。Ｆ单位与房地产开发公司签订的《代建合同》规定，Ｆ单位提供土地、材料、设备。房地产公司收取代建手续费，不垫付资金。根据税法规定，该办公楼没有发生所有权转移，对房地产公司代建的办公楼免征土地增值税。

两方案比较，采用方案二代建方式，房地产公司可节省土地增值税330万元，从土地增值税节税角度，应采用方案二。

税法专家分析，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收土地增值税。同时财税〔1995〕48号文件规定：“在企业兼并中，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税”。综合运用上述税收政策，可以进行下列方式的土地增值税筹划。

房地产公司建成办公大厦后，进行企业分立，分立为两个公司，其中一个全资子公司为企业分立，分立为两个公司，其中一个全资子公司为丙公司，并由丙公司拥有办公大厦。根据税法规定，乙房地产开发企业通过企业分立转移到丙公司的办公大厦，不征收土地增值税。分立结束后，甲公司兼并丙公司。根据现行税法，被兼并企业丙公司将办公大厦转让到兼并企业甲公司中，暂免征收土地增值税。因此，在乙房地产公司企业分立和甲公司兼并丙公司过程中，办公大厦都不需要缴纳土地增值税。