近期，浙江余姚法院一篇《买房“多”交了近一万的税，业主起诉开发商退钱…》公号文章在微信朋友圈热传。文章案例为涉税民事合同纠纷，争议围绕房屋交付前增值税税率下降，买方是否有权要求退还税差展开。笔者检索了几个相似案例，发现无论是双方代理律师还是法官，都对这一问题存在错误认识，各相似案例的争议标的虽然不大，但事关买卖双方重大涉税权益认定的司法导向，故笔者以其中苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4270号案件为例，试就增值税下调产生税差的权益认定作以概略分析。

【简要事实】

2018年3月24日，买方与开发商签订《商品房买卖合同》，总价款为2206870元。合同第四条约定，总房价款除面积差异原因外不再做变动。合同补充条款约定，所有购房款均已包含增值税销项税额，适用增值税税率11%，不含税价格为1988171元。

买方于2018年5月30日交齐全款，房屋2018年6月30日交付，尚未办妥产权证。另根据财税[2016]36号规定，自2016年5月1日起，销售不动产增值税税率为11%。2018年4月，根据财税[2018]32号通知，自2018年5月1日起，增值税11%税率的调整为10%，开发商增值税发票显示：开票日期为2018年6月13日，金额为2006245.45元，税率为10%，税额为200624.55元，价税合计2206870元。

【争议焦点】

商品房买卖合同签订后遇增值税税率下调，买方是否有权要求开发商退还税差。

【双方观点】

买方认为：合同约定房屋总价（含11%税额），开发商按照优惠税率10%开具发票，税收优惠应归买方所有，开发商应当退还税差。

开发商认为：合同约定，总房价款除面积差异外不再做变动。合同约定适用11%增值税税率，仅基于营改增政策，双方对税种、开票种类的约定，不具有降税降价的意思表示，不能得到法律支持。

【法院认为】

1.合同约定的总房价款除面积差异的原因外不再做变动，房屋不存在面积补差情形，故房屋总价款不做变动；

2.增值税税款系开发商的经营、销售成本之一；

3.双方已通过合同作出固定房屋总价款，没有降税即降价的意思表示，故在没有降税降价明确约定情形下，买方是否缴税、缴税具体金额、种类对房屋总价款不产生影响，换句话说，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响；

4.开发商因销售应缴纳增值税，是纳税义务人，买方不是增值税纳税义务人。

法院判决驳回了买方诉讼请求。

【概略分析】

我们认为，法院对这一争点的认定是错误的。理由如下：

首先，对合同买卖总价款是否含税认定错误。增值税是价外税，买卖合同中若明确约定增值税，则合同价款为含税价；若未约定增值税，则合同价款为不含税价。该案属于双方明确约定含税价的情形，即总价款2206870元，增值税税率11%，其中不含税价为1988171元，也就是说，双方的房屋实际交易价格为1988171元，不因税率变化而变化。

其次，将增值税纳税义务地与增值税款承担混为一谈。开发商系增值税纳税义务人，是基于房屋销售产生的增值额。增值税属于流转税，依据增值税税制原理，增值税款最终由消费者承担，增值税税率因变动导致的法律后果，也由消费者承担，即由买方承担。该案合同约定由买方承担，明确了税率为11%，故买方承担的增值税款为总价款2206870元减去不含税房价款1988171元为218699元。

第三，开发商开票税款计算错误。发票内容显示，开发商是在合同含税价2206870元基础上，再一次倒推了一个双方交易价2006245.45元，并以这个交易价再乘以新税率10%计算出增值税税款200624.55元，最终开票价税合计2206870元，这是错误的。正确的计算，应以合同约定的实际交易价乘以新税率得出新税率下的税款，即1988171元*10%=198817.1元，由此得出增值税下调后的价税合计数额，即实际交易价格1988171元+税款198817.1元=2186988.1元。

综上，开发商错误计算增值税税款的结果，使得合同约定的交易价款数额从1988171元变成了2006245.45元，其差额部分18074元为开发商的不当得利；开发商以错误的交易价款2006245.45元适用新税率计算的税款比正确计算的税款多出的1807.45元，应当向税务局申请返还，并退还给买方。故该案正确的诉讼请求，应为返还不当得利，并可要求开发商赔偿税务局多收的税款差额。

在该案判决中，其他观点也存在一些错误，如面积差异不影响房价款，观点正确但指向错误；再如增值税税款系开发商的经营、销售成本之一的观点，按照增值税原理，增值税是价外税，税款由消费者承担，不是开发商的成本，所以这个观点也是错误的。至于没有约定降税即降价的观点，因不是主要错误，故不再赘述。

【延伸税法知识】

我国税收政策调整比较频繁，所以在合同履行期间，遇到税收政策调整（包括税率上调或下调）也比较常见。若在增值税纳税义务未发生前出现税率调整，势必影响交易双方税费承担。在涉税跨越增值税税率调整期间的税负利益处理时，一般分三种情形处理，第一种情形，合同已明确约定增值税税率，说明能够区分交易价款和税款，若遇政策调整增值税税率上调或下调，则影响买方负担的增加或减少；第二种情形，若合同未明确约定增值税税率，此时的合同价款为不含税价，遇政策调整增值税税率上调或下调，则影响卖方负担的增加或减少；第三种情形，若买卖合同在政策调整之前已经履行纳税义务，则双方均不发生税款承担调整（如下图）。

【实务提示】

现实生活中，人们通常的交易习惯认为，合同价款等于交易价款，合同中大多没有约定交易价款是否含税。随着人们税法意识的提高，人们开始关注交易合同价款约定中含税与否，或者设置专门涉税条款明确涉税事项，相应地，民事合同也因对涉税条款理解上的分歧产生越来越多的纠纷，因此，建议尽量在合同中详细约定交易价款涉税条款，例如合同价款是否含税以及税率，或者约定按纳税义务发生时的政策执行，等等，尽可能地明确双方权利义务和责任，确保自身涉税权益的明晰。

【相似案例】

（2018）苏0505民初3520号

（2018）苏0505民初4270号