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到底该不该征房产税?

2015-7-2 14:40:21 人评论 次浏览 分类:专家说税

      房地产税开征,是关联土地、住宅和财税等体制一项非常重要的改革,涉及城镇居民、农民、房地产开发商、用地企业、地方政府等诸多利益,非常复杂,需要平衡各方,同时也必须坚定地推进,否则中国房地领域就会有各种问题不断积累,出现矛盾激化,国家将永无宁日。
      一、国家需要向用地居民和企业妥协:必须废除土地和房屋的使用年期制,改革为永续使用权和继承权,以换取对居民及用地单位房屋和土地的征税权。
      税法专家认为,房地产税首先面临的是房地产的年期问题。因为目前的房地产有使用期:40年、50年、70年,而这种年期制度和市场经济调节的运行规则是有矛盾的,具体有以下两种表现:
      1.以房养老要把房子抵押到银行,银行支付养老金,如果60岁退休,房屋年期使用期只剩下10年,可能抵押给银行以后,71岁去世,但是70岁的时候,房屋在银行的产权没有了。另外如果69岁去世了,银行就剩下一年的使用产权。
《物权法》与《房地产管理法》是两个平行的法律,但却存在矛盾,《物权法》在类似的使用期到期以后,可以继续使用,但是不一定有产权,因为产权的认定单位是土地管理部门。《房地产管理法》规定如果说你要永续使用,银行获得房屋的价值必须重新提出申请,重新进入土地出让程序,重新交了土地出让金以后,获得房屋土地部门、房地产部门颁发的证书,才能继续抵押。
      2.开征两种税,一种是房产税,房产税是财产税,另一种是遗产税。比如说儿子继承父亲只剩下10年期限的房子,如何交遗产税?《房地产管理法实施细则》第40款规定,住宅的使用期到期以后,土地及地面建筑如果不重新办理土地出让程序,交出让金,办理土地使用权证的话,收归国有。实际上70年这种制度相当于租政府的房屋和土地,所以从法理上来讲,如果没有永续使用产权,政府开征房产税和遗产税都是没有法理依据的。
      城市里面的住宅实行年期制,但是农村的宅基地是永久使用,属于集体所有但农民永久使用,没有明确说可以继承,但实际上是继承的。因此,房地产税如果开征的话,可以分级差,但是不能免征。所以不论是城乡的房地产、宅基地,一定要有永续使用权,并且可以继承,这是两个亟待解决的问题。
      税法专家认为,在中国这个国家或者这块土地上,房屋和宅基地应当永续使用,可以继承,只有这样政府才可以换取对房地产的征税权。因为法理上不合理,只能通过给以城乡居民永续使用权和继承权来换取征收房产税和遗产税的权利,并真正能推动以房养老。
      二、政府不能对正在居住使用的房屋按照市价征税,只能以合理房价征税;对第一套房不能免征,否则企业房地产税会加重,严重影响国民经济;对居民投资性质的房屋也不能累计过度征税。
  一般的市场经济国家是按市价而征,评估价基本上按照当时市场交易价格,来测定房屋的价值,主要用市场评估法。但是税法专家认为,按照市场评估法存在非常大的问题:我们居住的第一套房是消费型资产,不是投资型资产,所以按照消费性资产以合理房价征税为宜,泡沫征税对于工薪阶层来说无疑带来巨大压力。对消费居住的房屋,税率最好在1%~2%。
      三、第一套居民住宅不征税,将其转嫁给生产服务体系的想法,实际上是一种国民经济的自杀行为,将会带来灾难性的后果。

      现在相当多的学者认为,第一套住宅不征税,但是税法专家认为,假设对一套房不征税,对多套房开始征税,就会出现大规模的抛房,大家都变成一套房,就不会存在这部分税收。据调查,近五年来政府土地出让金收入平均3万亿左右,相当部分已经变成了政府刚性支出的收入基础,缺少这部分税收将会严重影响政府的运转。有学者称可以把居民应承担的房产税部分,全部压向生产经营体系,但是,这将摧毁整个国民经济的生产和服务产出体系,国民经济将遭到毁灭性打击。
      所以从整个国家的经济运转来讲,对第一套房不征税的方案是不可行的,房产税实际上是为住而产生的公共服务买单。
      四、对投资性的资产性质的住宅,也应当适度和合理征税,不能过份。
    对投资性质的房屋按市价1%征税时,税法专家认为,应当对最高房价,含政府出让金很高的房产,适当进行计算,逐年进行一定比例的退税。否则,意味着双重征税。
      五、小产权房应当先启动开征房地产税而合法化,全部拆除从总体上看是根本不可能的。
      因此税法专家认为大量的小产权房解决拆迁户,一些农民工等低收入人群的居住问题,《宪法》规定,除非是公益性建设,否则不能强制征用农村和城郊的集体土地,但是《土地管理法》规定所有搞建设的都必须把集体土地征用为国有,按照《宪法》只有军队用地、教育用地,政府才有权力把它征用给国有。如果像住宅这样的商业用的土地,征用为国有是违宪的,《土地管理法》是违宪的,但是小产权房不违反《宪法》。
      房产税的开征应当从小产权房开始,不应当再让他们继续交土地出让金而合法化,而应当房产税的开征从他们这儿开始,把它合法化。
      六、工业、商贸、金融和旅游等地产,也应当开征改革意义上的房地产税,但是,应当将以前的税费合并起来,并且适度征税。
      毫无疑问工厂、商业和金融等地产一定要开征房地产税,而且它的税率可能要稍比居民税率高一些,工业地产本来地价挺低,可能稍微要比居民的税率高一些,但是也不能太高。税法专家认为,合并目前所有对工业、商贸、金融和旅游等房地产征收的各种税费以后,按照工业、商贸、金融等1%、2%和3%的税率分别以市价征收。另外,还需要考虑高土地出让金时的退税部分。
      七、彻底改革政府行政寡头垄断卖地和招拍挂土地出让地方财政机制,为所有土地住宅,包括政府自己的土地和房屋,都到市场交易中心挂拍进行卖买和出租交易,政府只负责与各方协商制定规则,并收取自己土地和房屋的卖出或者出租的有关税收。
      税法专家认为土地出让金,行政寡头垄断卖地一定要废除,废掉行政单寡头的卖地机制以后,就变为多个土地供应者,多供应渠道的竞争性的市场,起码不像以前,既是政府垄断又是一个单寡头垄断的市场。
      现在政府国有的土地可以卖,但需要像其他的平等土地所有者一样到市场上去挂牌。比如说:地方政府说这块地我想卖,你需要到土地市场挂牌,假如说永续使用的话,永续使用土地的企业或者个人的土地一样,都要到市场上挂牌去卖。卖的收入叫卖地收入,也不叫出让收入,政府卖的地,你卖给人家,以后没有年期了,如果有年期的话,我也可以跟你商量一下,也许在交易中心中,也许在外,我租给你30年要不要。
      八、房地产税,是县市级政府为居住在本地范围居民提供服务的基础财力,不应当设计为中央和省级政府分成的税收;地级市除了向自己管辖的区征收房地产税外,不能向相对独立的县和县级市征收和分成税收。
      居住的当地政府要提供公共服务,因此它是一个市县级的税种,不应当是中央税种,也不应当是省一级的税种。而县和市要划清楚,地级市没有权力去分成县和县一级市的房产税,只能就管辖区提供公共服务范围内征收房产税。
      九、房地产税改革在收入规模上能替代目前的土地出让金。
      住宅地产现在全部建完的话有350到380亿平米,居住的房子按合理房价的1%征收,投资的这部分按投资价格,市价的1%征收,再加上每年土地和房屋交易的税收,另外再加上对于工商、金融地产征收的税收,实际上也达到30000到35000亿了,完全可以替代土地出让金。但是这是一次利益的改革,有房子、有房产的企业、投资者来交这部分税,对我们国家的财富的公平也是有非常重要的意义。